Hipoteca en España en 2026: Euríbor, cuota, hipoteca joven con aval ICO e hipoteca inversa

• Euríbor a un año: 3,239 % en octubre de 2026 según el Banco de España, 1,052 puntos más que un año antes.
• Una hipoteca de 100.000 € a 25 años cuesta 448,62 € al mes al 2,5 % y 500,62 € al 3,5 %.
• Hipoteca joven: el ICO avala hasta el 20 % del préstamo (25 % con certificado energético D o mejor) para menores de 36 años y familias con menores, hasta el 31 de diciembre de 2027.
• Hipoteca inversa: para mayores de 65 años, personas dependientes o con discapacidad de al menos el 33 %; la deuda solo se reclama al fallecimiento.

Las cifras de esta guía proceden del Banco de España, del ICO y del BOE, y se citan con su fecha. Las condiciones concretas de cada préstamo, el diferencial, las comisiones y los productos vinculados, dependen de la entidad: la ficha europea de información normalizada (FEIN) que entrega el banco antes de firmar es el documento que permite compararlas.

Cómo funciona una hipoteca en España

• Tipo fijo: la cuota no cambia durante toda la vida del préstamo; protege de las subidas del Euríbor, a cambio de un tipo inicial a menudo más alto.
• Tipo variable: el tipo es un índice, casi siempre el Euríbor a un año, más un diferencial fijo; la cuota se revisa cada seis o doce meses.
• Tipo mixto: un tipo fijo durante los primeros años, después variable.

Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda habitual, de modo que el comprador aporta el resto más los impuestos de la compra. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga los gastos de notaría, registro y gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca; el cliente paga la tasación.

El Euríbor en noviembre de 2026

Según el Banco de España, el Euríbor a un año, la referencia principal de las hipotecas variables, se situó en el 3,239 % en octubre de 2026, frente al 3,247 % de septiembre y 1,052 puntos más que en octubre de 2025. Quien revisa ahora una hipoteca variable lo hace con un índice más alto que hace un año.

Calcular la cuota de una hipoteca

La cuota mensual de un préstamo a tipo constante se calcula con la fórmula de amortización francesa: capital × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), donde r es el tipo anual dividido entre 12 y n el número de mensualidades. El simulador de hipoteca hace el cálculo y muestra el cuadro de amortización.

Alargar el plazo baja la cuota pero encarece el total: al 3 %, los intereses suman unos 42.300 € a 25 años y unos 51.800 € a 30 años. En variable, una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un diferencial de 0,60 puntos paga 778,48 € al mes con el Euríbor de octubre de 2026, frente a 694,81 € con el de octubre de 2025: unos 84 € más al mes en la revisión.

Hipoteca joven: el aval ICO para la primera vivienda

La llamada hipoteca joven no es un producto aparte, sino una hipoteca normal con un aval público del Instituto de Crédito Oficial (ICO). El aval cubre la parte del préstamo que supera el 80 % habitual, lo que permite financiar hasta el 100 % del precio. Las condiciones publicadas por el ICO:

• Para quién: jóvenes que no superen los 35 años (ningún comprador puede haber cumplido 36 al firmar) y familias con menores a cargo, sin límite de edad.
• Aval: hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene un certificado energético D o mejor.
• Plazo: préstamos formalizados hasta el 31 de diciembre de 2027.
• Patrimonio: 150.000 € netos como máximo por comprador.
• Ingresos: un múltiplo del IPREM que, desde el 19 de junio de 2026, depende de la provincia de la vivienda; sube 0,3 veces el IPREM por hijo a cargo y un 70 % en familias monoparentales.
• Vivienda: primera vivienda habitual, con un precio máximo fijado por cada comunidad autónoma.

El aval no cubre los impuestos ni los gastos de la compra, que el comprador sigue pagando, y el banco adherido decide si concede el préstamo según su análisis de riesgo. Algunas comunidades autónomas tienen además programas de aval propios.

Hipoteca inversa: qué es y para quién

La hipoteca inversa, regulada por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, funciona al revés que una hipoteca clásica: el banco paga al propietario, en una sola vez o en rentas periódicas, con su vivienda habitual como garantía. El propietario sigue siendo dueño de su casa y vive en ella.

• Para quién: personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad reconocida de al menos el 33 %.
• Quién la concede: entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas en España, que deben ofrecer asesoramiento independiente.
• Cuándo se paga: la deuda solo es exigible al fallecimiento del titular, o del último beneficiario si así se pacta.
• Los herederos: pueden cancelar el préstamo pagando lo debido, sin compensación para el banco; si no lo hacen, el banco solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
• Ventajas legales: exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados y aranceles reducidos, con una rebaja del 90 % en el registro.

Las cantidades recibidas son disposiciones de un préstamo, no rentas, por lo que no tributan en el IRPF. La contrapartida es la deuda, que crece con los intereses año tras año y reduce lo que reciben los herederos. Pocas entidades la comercializan en España; vender la nuda propiedad o alquilar la vivienda son alternativas que conviene comparar con un notario o un asesor independiente.

Antes de firmar

Comparar la TAE y no solo el tipo nominal, que no incluye las comisiones ni los productos vinculados. Leer la FEIN y la ficha de advertencias estandarizadas, y acudir al notario, que debe explicar el contrato gratis y por separado antes de la firma. Para comparar con la compra en Francia, la guía de la hipoteca en Francia explica sus reglas, y la de dónde invertir en España lo que rinde hoy el ahorro.

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