Crédito habitação em Espanha em 2026: Euribor, prestação, hipoteca joven e hipoteca inversa

• Euribor a 12 meses: 3,239 % em outubro de 2026 segundo o Banco de Espanha, mais 1,052 pontos do que um ano antes.
• Um empréstimo de 100 000 € a 25 anos custa 448,62 € por mês a 2,5 % e 500,62 € a 3,5 %.
• Hipoteca joven: o ICO garante até 20 % do empréstimo (25 % com certificado energético D ou melhor) para menores de 36 anos e famílias com filhos menores, até 31 de dezembro de 2027.
• Hipoteca inversa: para maiores de 65 anos, pessoas dependentes ou com deficiência de pelo menos 33 %; a dívida só é exigida por morte.

Os números deste guia vêm do Banco de Espanha, do ICO e do BOE, o jornal oficial espanhol, e estão datados. As condições de cada empréstimo, o spread, as comissões e os produtos associados, dependem do banco: a ficha europeia de informação normalizada (FEIN) entregue antes da assinatura é o documento que permite compará-las.

Como funciona um crédito habitação em Espanha

• Taxa fixa: a prestação não muda durante todo o empréstimo; protege das subidas da Euribor, em troca de uma taxa inicial muitas vezes mais alta.
• Taxa variável: a taxa é um índice, quase sempre a Euribor a 12 meses, mais um spread fixo; a prestação é revista a cada seis ou doze meses.
• Taxa mista: fixa nos primeiros anos, depois variável.

Os bancos financiam em geral até 80 % do valor de avaliação da habitação própria, pelo que o comprador entra com o resto e os impostos da compra. Desde a lei 5/2019 do crédito imobiliário, o banco paga os custos de notário, registo e gestão e o imposto de selo da hipoteca; o cliente paga a avaliação.

A Euribor em novembro de 2026

Segundo o Banco de Espanha, a Euribor a 12 meses, a referência principal dos créditos variáveis, fixou-se em 3,239 % em outubro de 2026, contra 3,247 % em setembro e mais 1,052 pontos do que em outubro de 2025. Quem revê agora um crédito variável fá-lo com um índice mais alto do que há um ano.

Calcular a prestação de um crédito

A prestação mensal de um empréstimo a taxa constante calcula-se com a fórmula de amortização clássica: capital × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), em que r é a taxa anual dividida por 12 e n o número de prestações.

Alongar o prazo baixa a prestação mas encarece o total: a 3 %, os juros somam cerca de 42 300 € a 25 anos e 51 800 € a 30 anos. Em taxa variável, um empréstimo de 150 000 € a 25 anos com um spread de 0,60 pontos paga 778,48 € por mês com a Euribor de outubro de 2026, contra 694,81 € com a de outubro de 2025: cerca de 84 € a mais por mês na revisão.

Hipoteca joven: o aval do ICO para a primeira habitação

A chamada hipoteca joven não é um produto à parte, mas um crédito normal com um aval público do Instituto de Crédito Oficial (ICO). O aval cobre a parte do empréstimo acima dos 80 % habituais, o que permite financiar até 100 % do preço. As condições publicadas pelo ICO:

• Para quem: jovens que não ultrapassem os 35 anos (nenhum comprador pode ter feito 36 à data da assinatura) e famílias com filhos menores a cargo, sem limite de idade.
• Aval: até 20 % do empréstimo, ou 25 % se a habitação tiver um certificado energético D ou melhor.
• Prazo: empréstimos assinados até 31 de dezembro de 2027.
• Património: no máximo 150 000 € líquidos por comprador.
• Rendimentos: um múltiplo do IPREM, o indicador público de rendimentos espanhol, que desde 19 de junho de 2026 depende da província da habitação; sobe 0,3 IPREM por filho a cargo e 70 % nas famílias monoparentais.
• Habitação: primeira habitação própria permanente, com um preço máximo fixado por cada comunidade autónoma.

O aval não cobre os impostos nem os custos da compra, que o comprador continua a pagar, e o banco aderente decide se concede o empréstimo segundo a sua própria análise de risco. Algumas comunidades autónomas têm também programas de aval próprios.

Hipoteca inversa: a hipoteca inversa espanhola

A hipoteca inversa, regulada pela disposição adicional primeira da lei 41/2007, funciona ao contrário de um crédito clássico: o banco paga ao proprietário um capital ou uma renda, com a habitação própria como garantia. O proprietário continua dono da casa e a viver nela.

• Para quem: pessoas com 65 anos ou mais, dependentes, ou com uma deficiência reconhecida de pelo menos 33 %.
• Quem a concede: instituições de crédito, instituições financeiras de crédito e seguradoras autorizadas em Espanha, obrigadas a oferecer aconselhamento independente.
• Quando se paga: a dívida só é exigível por morte do titular, ou do último beneficiário se o contrato o previr.
• Os herdeiros: podem liquidar o empréstimo sem compensação para o banco; caso contrário, o banco só pode cobrar até ao valor dos bens da herança.
• Vantagens legais: isenção do imposto de selo proporcional e emolumentos reduzidos, com uma redução de 90 % no registo.

As quantias recebidas são utilizações de um empréstimo, não rendimentos, pelo que não pagam imposto sobre o rendimento espanhol (IRPF). A contrapartida é a dívida, que cresce com os juros ano após ano e reduz o que recebem os herdeiros. Poucas instituições a comercializam em Espanha; vender a nua-propriedade ou arrendar a casa são alternativas a comparar com um notário ou um consultor independente.

Antes de assinar

Comparar a TAEG, e não só a taxa nominal, que não inclui as comissões nem os produtos associados. Ler a FEIN e a ficha de advertências normalizada, e ir ao notário, que deve explicar o contrato gratuitamente e em separado antes da assinatura. Para comparar com uma compra em França, o guia do crédito habitação em França explica as regras, e o de onde investir em Espanha o que rende hoje a poupança.

Perguntas frequentes