Simulador de hipoteca

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

Una hipoteca a tipo fijo se devuelve en cuotas constantes, con el sistema de amortización francés: cada mes pagas la misma cantidad, que cubre los intereses del mes y devuelve una parte del capital. La fórmula parte del tipo mensual, es decir, el tipo de interés nominal anual dividido entre 12:

cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde i es el tipo mensual y n el número de meses.

Para 250.000 € a 25 años al 3,30 %, i vale 0,275 % y n son 300 meses: la cuota es de 1224,90 € sin seguro. Un seguro del 0,30 % anual sobre el capital prestado añade 62,50 € al mes, 1287,40 € en total. Es el resultado que muestra el simulador por defecto. Otro dato para comprobar el cálculo a mano: 200.000 € a 20 años al 3 % dan 1109,20 € al mes sin seguro.

El 3,30 % por defecto es un orden de magnitud, cercano a la media francesa: según las estadísticas de la Banque de France, el tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda en Francia, sin renegociaciones, fue del 3,32 % en septiembre de 2026 (dato publicado el 5 de noviembre de 2026). En España, el tipo depende de si la hipoteca es fija, variable o mixta, del plazo y de tu perfil: introduce el que te ofrezcan.

Lo que cuesta de verdad una hipoteca

El coste de un préstamo es todo lo que pagas además del capital: intereses, seguro y gastos. Para 250.000 € a 25 años al 3,30 %, con un seguro del 0,30 %:

En 25 años devuelves 386.221 € por 250.000 € prestados: el préstamo cuesta 136.221 €, más de la mitad del capital, y los intereses son la mayor parte. Con 2500 € de comisiones y gastos, la TAE pasa del 3,83 % al 3,93 %. Es la TAE, y no el TIN, la que permite comparar dos ofertas: reúne en un solo porcentaje todo lo que cuesta el préstamo.

El cuadro de amortización: primero los intereses

Una cuota constante no devuelve el capital al mismo ritmo durante todo el préstamo. Al principio el capital pendiente es alto, y los intereses del mes también. El primer año del préstamo por defecto, tus cuotas pagan 8152 € de intereses y solo amortizan 6547 € de capital. Hay que esperar al año 5 para que el capital amortizado en el año supere a los intereses, y al año 16 para haber devuelto la mitad de lo prestado. El último año, los intereses ya solo suman 259 €.

Por eso amortizar anticipadamente ahorra muchos intereses en los primeros años y casi nada al final. El cuadro de amortización del simulador, bajo el resultado, da para cada año el capital amortizado, los intereses, el seguro y el capital pendiente.

Endeudamiento: cuánto te pueden prestar

Cada entidad evalúa tu solvencia con sus propios criterios. Como referencia habitual, los bancos consideran prudente que el conjunto de tus cuotas de préstamos no supere entre el 30 y el 35 % de tus ingresos netos. El simulador propone el 35 % por defecto; puedes cambiarlo en las opciones.

En Francia, el límite es una norma: el Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF) impone a los bancos un endeudamiento máximo del 35 % de los ingresos netos, seguro incluido, y un plazo máximo de 25 años, con un margen de excepciones del 20 % de los nuevos préstamos.

El cálculo es el mismo en ambos casos: endeudamiento = todas tus cuotas de préstamos ÷ ingresos netos mensuales. Cuota máxima = ingresos × porcentaje − otras cuotas, y el importe que puedes pedir es el capital que esa cuota devuelve al tipo y plazo elegidos.

Tipo del 3,30 %, seguro del 0,30 % anual y sin otros préstamos. Con 4000 € de ingresos, la cuota máxima es de 1400 €, es decir, 271.865 € a 25 años. El préstamo por defecto de 250.000 € supone un endeudamiento del 32,2 %, con 2712,60 € al mes para todo lo demás.

Lo que te queda para vivir

El porcentaje no lo dice todo. Los bancos miran también cuánto te queda cada mes después de pagar las cuotas, según el tamaño del hogar: el 35 % de unos ingresos de 2000 € no deja el mismo margen que el 35 % de 8000 €. El simulador lo muestra en cuanto introduces tus ingresos.

El seguro, el otro coste del préstamo

En España, el seguro de daños sobre la vivienda hipotecada es obligatorio. El seguro de vida no lo es, pero los bancos lo ofrecen a menudo vinculado a la hipoteca a cambio de un tipo más bajo. El simulador trata el seguro como un porcentaje anual del capital prestado, igual cada mes: introduce el coste anual de los seguros que formen parte de la oferta, o 0 si no hay ninguno.

En 25 años, pasar del 0,30 % al 0,10 % ahorra 12.500 €. Antes de firmar, compara el coste de los productos vinculados con la rebaja de tipo que te ofrecen a cambio: simula la oferta con y sin ellos.

Entrada y gastos de compra

El precio de la vivienda no es lo único que hay que pagar. En España, la compra de una vivienda usada tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma; la de una vivienda nueva, por el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados. A eso se suman notaría, registro y, en su caso, gestoría. El importe exacto depende de tu comunidad y del precio: pide el cálculo antes de firmar.

Ejemplo, con unos gastos supuestos del 7,5 %: una vivienda de 300.000 € supone 22.500 € de gastos, 322.500 € en total. Con 72.500 € de ahorros, quedan 250.000 € por financiar, el préstamo por defecto. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, de modo que la entrada y los gastos salen de tus ahorros. La opción « Compra » del simulador hace este cálculo y pasa el importe al préstamo con un clic.

¿A 20 o a 25 años? Lo que cambia el plazo

Alargar el plazo baja la cuota y encarece el préstamo. Mismo importe, mismo tipo del 3,30 % y mismo seguro, en tres plazos:

Pasar de 20 a 25 años baja la cuota en 199,44 € y cuesta 29.380 € más. Es el precio de poder pedir más: con 4500 € de ingresos, 25 años permiten pedir 305.848 €, frente a 264.824 € a 20 años. En la práctica, el tipo suele ser algo más bajo a plazos cortos, lo que agranda la diferencia: introduce el tipo real de cada plazo para comparar.

Lo que un simulador de hipoteca no dice

• El tipo que te darán. Depende de tus ingresos, de tus ahorros, de tu situación laboral y del banco. El simulador calcula con el tipo que introduces.
• Las hipotecas variables y mixtas. El cálculo supone un tipo fijo. Con una hipoteca variable, la cuota cambia en cada revisión, normalmente según el euríbor.
• Las bonificaciones. Una rebaja de tipo a cambio de domiciliar la nómina o contratar seguros solo se refleja si introduces el tipo rebajado y el coste de esos productos.
• La decisión del banco. También mira la estabilidad de tus ingresos, tu ahorro y tu historial de pagos.

Si compras para alquilar en Francia, la guía de la inversión en vivienda para alquilar retoma el préstamo junto con la rentabilidad y los impuestos. Y para comparar una entrada invertida en otra cosa con una puesta en la vivienda, la calculadora de interés compuesto muestra en qué se convertiría la misma suma durante el plazo del préstamo.

Esta página es pedagógica. No es una oferta de préstamo ni un asesoramiento financiero: solo la oferta vinculante del banco hace fe.