Hipoteca en Francia en 2026: tipos, capacidad de endeudamiento, seguro y PTZ

• 3,32 %: tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda en septiembre de 2026, sin renegociaciones, según el Banco de Francia.
• 35 % y 25 años: los dos límites fijados por el Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF), con un margen de excepciones del 20 % de los préstamos.
• El seguro del préstamo se puede cambiar en cualquier momento desde la ley Lemoine y pesa mucho en el coste total.
• Los gastos de compra se suman al precio: impuestos de transmisión, notario, garantía, y la entrada sirve primero para pagarlos.

Una hipoteca suele ser el mayor compromiso financiero de una vida. Antes de visitar nada, conviene saber cuánto aceptarán prestar los bancos, cuánto costará cada cuota y cuánto dinero habrá que poner el día de la firma. Las tres cifras se calculan de antemano con unas pocas reglas sencillas. Para comprar en España, la guía de la hipoteca en España explica el Euríbor, la hipoteca joven y la hipoteca inversa.

Esta guía presenta los tipos de 2026, las reglas del HCSF y el cálculo de la capacidad de endeudamiento con un ejemplo con cifras, y después la entrada y los gastos, el seguro del préstamo, el préstamo a tipo cero y la renegociación. Las cifras proceden del Banco de Francia (en francés) y de service-public.fr. El simulador de hipoteca calcula la cuota, el coste total y el cuadro de amortización de su propio proyecto.

Los tipos de las hipotecas en Francia en 2026

Según el Banco de Francia, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos para vivienda, sin renegociaciones, se mantuvo en el 3,32 % en septiembre de 2026. Los bancos prestaron 11.800 millones de euros ese mes, en datos desestacionalizados, y el saldo vivo de los préstamos para vivienda alcanzaba 1,289 billones de euros, un 0,2 % más en un año.

La media oculta grandes diferencias: el tipo obtenido depende del plazo, de la entrada, de los ingresos, de la estabilidad del empleo y del banco. También hay que distinguir el tipo nominal, que sirve para calcular los intereses, de la TAEG, que añade el seguro y los gastos de tramitación y de garantía: la TAEG es la cifra que permite comparar dos ofertas.

Las reglas del HCSF: 35 % y 25 años

Desde 2022, una decisión del Alto Consejo de Estabilidad Financiera obliga a los bancos. Fija dos límites, todavía vigentes en 2026:

• La tasa de esfuerzo: las cuotas de todos los préstamos del hogar no deben superar el 35 % de sus ingresos netos, seguro incluido.
• El plazo: 25 años como máximo, con hasta dos años de carencia adicionales para una vivienda nueva o una compra con obras.
• El margen de flexibilidad: cada banco puede saltarse estas reglas en el 20 % de sus nuevos préstamos, sobre todo para la vivienda habitual y los compradores primerizos.

La tasa de esfuerzo se calcula sobre los ingresos regulares: salarios netos, pensiones, parte de los alquileres cobrados. Los préstamos en curso, como el del coche o un crédito al consumo, cuentan dentro del 35 %: liquidarlos antes de presentar la solicitud aumenta la capacidad de endeudamiento.

Calcular la capacidad de endeudamiento

La capacidad de endeudamiento parte de la cuota máxima: el 35 % de los ingresos netos, menos los préstamos en curso. El plazo y el tipo indican después qué capital devuelve esa cuota.

Ejemplo: pedir 200.000 € a 20 años

Para 200.000 € a 20 años al 3,32 %, la cuota ronda los 1.142 € sin seguro. Para quedar por debajo del 35 %, el hogar debe ganar al menos unos 3.260 € netos al mes, antes del seguro, que añade algunas decenas de euros. En todo el plazo, los intereses cuestan unos 74.000 €, más de un tercio del capital prestado.

Alargar el plazo baja la cuota pero aumenta el coste total, y el tipo ofrecido suele ser más alto a 25 años que a 15. El simulador de hipoteca rehace estos cálculos con su propio tipo, plazo y seguro.

La entrada y los gastos de compra

El precio no es la única cantidad que hay que financiar. Se suman los gastos de adquisición, llamados erróneamente « gastos de notario »: sobre todo impuestos de transmisión pagados al departamento y al municipio, más los honorarios del notario y los suplidos. En una vivienda usada suelen representar entre el 7 % y el 8 % del precio; en una nueva, mucho menos. Desde el 1 de abril de 2025, la ley de presupuestos permite a los departamentos subir 0,5 puntos el tipo de esos impuestos, del 4,5 % al 5 %, hasta la primavera de 2028; la mayoría lo ha aprobado, y los compradores primerizos de su vivienda habitual quedan excluidos.

Se añaden los gastos de garantía, aval de un organismo especializado o hipoteca registral, y los de tramitación. Los bancos suelen pedir una entrada que cubra al menos esos gastos: financiar más del 100 % del precio sigue siendo posible, pero es menos frecuente. Una entrada mayor mejora el tipo y el expediente.

El seguro del préstamo

El seguro del préstamo cubre el reembolso en caso de fallecimiento, invalidez o incapacidad laboral. La ley no lo hace obligatorio, pero ningún banco presta sin él. Puede suponer una parte importante del coste total, sobre todo para un prestatario de más edad.

Desde la ley Lemoine de 2022, el prestatario puede cambiar de seguro en cualquier momento, sin gastos, siempre que el nuevo contrato ofrezca garantías equivalentes. El cuestionario de salud se suprime cuando la parte asegurada no supera los 200.000 € por persona y el préstamo termina antes de que cumpla 60 años. Comparar, al firmar o más tarde, suele reducir el coste total del préstamo.

El préstamo a tipo cero (PTZ)

El prêt à taux zéro complementa una hipoteca clásica para los compradores primerizos, es decir, quienes no han sido propietarios de su vivienda habitual en los dos años anteriores. Según service-public.fr, comprobado el 15 de septiembre de 2026:

• En vivienda nueva, está abierto en todas las zonas (A bis, A, B1, B2 y C) para las ofertas emitidas desde abril de 2025.
• En vivienda usada, solo en los municipios de las zonas B2 y C, con obras de al menos el 25 % del coste total.
• Con límites de ingresos: se toma el mayor entre la renta fiscal de referencia del penúltimo año y el coste de la operación dividido entre nueve.
• Reembolso a 25 años como máximo, con una carencia de al menos dos años según los ingresos. La vivienda debe convertirse en la residencia habitual.

Renegociar o subrogar la hipoteca

Cuando los tipos bajan claramente por debajo del de su préstamo, hay dos opciones: renegociar con su banco o hacer que otro banco recompre el préstamo. Tiene un coste: comisiones de amortización anticipada, limitadas por ley a seis meses de intereses y al 3 % del capital pendiente, y nuevos gastos de garantía y tramitación. Sale más a cuenta al principio del préstamo, cuando los intereses pesan más en las cuotas.

Hipotecas en Francia: lo que hay que recordar

1. Comparar las ofertas por la TAEG, no por el tipo nominal: incluye seguro y gastos.
2. Respetar el 35 % y los 25 años, los límites del HCSF, salvo excepción concedida por el banco.
3. Prever la entrada para los gastos de compra, a menudo entre el 7 % y el 8 % del precio en vivienda usada.
4. Comparar el seguro, al firmar y en cualquier momento después.
5. Comprobar el derecho al PTZ si es comprador primerizo.

Para una compra destinada al alquiler, la guía de la inversión inmobiliaria para alquilar detalla rentabilidad y fiscalidad, y la de las SCPI una forma de invertir en inmuebles sin préstamo.

Esta guía es pedagógica y no constituye un asesoramiento personalizado. Un préstamo le compromete y debe devolverse: compruebe su capacidad de reembolso antes de comprometerse. Las cifras son las del Banco de Francia para septiembre de 2026.

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