Simulateur de prêt immobilier

Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier

Un prêt immobilier à taux fixe se rembourse par mensualités constantes : chaque mois, tu paies la même somme, qui couvre les intérêts du mois et rembourse une part du capital. La formule part du taux mensuel, c'est-à-dire le taux nominal annuel divisé par 12 :

mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où t est le taux mensuel et n le nombre de mois.

Pour 250 000 € sur 25 ans à 3,30 %, t vaut 0,275 % et n vaut 300 mois : la mensualité est de 1 224,90 € hors assurance. Une assurance emprunteur à 0,30 % par an du capital emprunté ajoute 62,50 € par mois, soit 1 287,40 € au total. C'est le résultat que le simulateur affiche par défaut. Autre repère pour vérifier le calcul à la main : 200 000 € sur 20 ans à 3 % donnent 1 109,20 € par mois hors assurance.

Le taux de 3,30 % proposé par défaut est un ordre de grandeur. Selon les statistiques de la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, était de 3,32 % en septembre 2026 (chiffre publié le 5 novembre 2026). Le taux que ta banque te propose dépend de la durée, de ton apport et de ton dossier : remplace-le par le tien.

Ce que coûte vraiment un crédit immobilier

Le coût d'un crédit, c'est tout ce que tu paies en plus du capital emprunté : les intérêts, l'assurance et les frais. Pour 250 000 € sur 25 ans à 3,30 %, avec une assurance à 0,30 % :

Sur 25 ans, tu rembourses 386 221 € pour 250 000 € empruntés : le crédit coûte 136 221 €, plus de la moitié du capital, et les intérêts en font l'essentiel. Avec 2 500 € de frais de dossier et de garantie, le TAEG passe de 3,83 % à 3,93 %. C'est ce taux, et non le taux nominal, qui permet de comparer deux offres : il réunit dans un seul pourcentage tout ce que coûte le crédit.

Le tableau d'amortissement : les intérêts d'abord

Une mensualité constante ne rembourse pas le capital au même rythme tout au long du prêt. Au début, le capital restant dû est élevé, donc les intérêts du mois aussi. La première année du prêt par défaut, tes mensualités paient 8 152 € d'intérêts et ne remboursent que 6 547 € de capital. Il faut attendre la 5e année pour que le capital remboursé dans l'année dépasse les intérêts, et la 16e pour avoir remboursé la moitié de la somme empruntée. La dernière année, les intérêts ne pèsent plus que 259 €.

C'est pourquoi un remboursement anticipé fait économiser beaucoup d'intérêts dans les premières années et presque rien à la fin, même après les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital remboursé. Le tableau d'amortissement du simulateur, sous le résultat, donne pour chaque année le capital remboursé, les intérêts, l'assurance et le capital restant dû.

Taux d'endettement et capacité d'emprunt : la règle des 35 %

En France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose deux limites aux banques : un taux d'endettement d'au plus 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée d'au plus 25 ans, portée à 27 ans quand le prêt prévoit un différé, dans le neuf ou avec des travaux. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits, en priorité pour la résidence principale. C'est la décision D-HCSF-2021-7, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022.

Le taux d'endettement se calcule ainsi : toutes tes mensualités de crédit, assurance comprise, divisées par les revenus nets mensuels du foyer. La capacité d'emprunt en découle : mensualité maximale = revenus × 35 % − crédits en cours, et le montant empruntable est le capital que cette mensualité rembourse au taux et sur la durée choisis.

Taux de 3,30 % et assurance de 0,30 % par an, sans autre crédit en cours. Avec 4 000 € de revenus, la mensualité maximale est de 1 400 €, soit 271 865 € empruntables sur 25 ans. Le prêt par défaut de 250 000 € représente 32,2 % d'endettement : il passe la règle, avec un reste à vivre de 2 712,60 € par mois.

Le reste à vivre

Le taux d'endettement ne dit pas tout. Les banques regardent aussi le reste à vivre, ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés, et le rapportent à la taille du foyer : 35 % d'un revenu de 2 000 € ne laissent pas la même marge que 35 % d'un revenu de 8 000 €. Aucun seuil officiel ne le fixe, chaque banque a le sien. Le simulateur l'affiche dès que tu renseignes tes revenus.

L'assurance emprunteur, le deuxième coût du crédit

La banque exige presque toujours une assurance qui rembourse le prêt en cas de décès ou d'invalidité. Son taux s'applique au capital emprunté : sur le capital initial, la cotisation est la même chaque mois ; sur le capital restant dû, elle baisse au fil du remboursement. Le simulateur suit la première méthode, celle des contrats de groupe proposés le plus souvent par les banques.

Sur 25 ans, passer de 0,30 % à 0,10 % fait économiser 12 500 €. Depuis la loi Lemoine de 2022, tu peux changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes. La même loi supprime le questionnaire de santé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant tes 60 ans. Pour un couple assuré à 100 % chacun, la cotisation double, à taux égal.

Apport et frais de notaire

Le prix du bien n'est pas tout ce qu'il faut financer. À l'achat s'ajoutent les frais d'acquisition, qu'on appelle frais de notaire alors qu'ils sont surtout faits de taxes : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ce sont des ordres de grandeur. Le montant exact dépend du département, du prix et du bien, et ton notaire te le donne avant la signature.

Exemple : un appartement ancien à 300 000 €, avec des frais estimés à 7,5 %, soit 22 500 €, coûte 322 500 €. Avec 72 500 € d'apport, il reste 250 000 € à emprunter, le montant du prêt par défaut. Les banques demandent souvent un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Dans le simulateur, l'option « Achat » fait ce calcul et reporte le montant à emprunter en un clic.

20 ou 25 ans : ce que change la durée

Allonger la durée baisse la mensualité et alourdit le coût. Même montant, même taux de 3,30 % et même assurance, sur trois durées :

Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité de 199,44 € et coûte 29 380 € de plus. C'est le prix d'une capacité d'emprunt plus grande : avec 4 500 € de revenus, 25 ans permettent d'emprunter 305 848 € contre 264 824 € sur 20 ans. En pratique, les banques proposent souvent un taux un peu plus bas sur 15 ou 20 ans, ce qui creuse encore l'écart : saisis le taux réel de chaque durée pour comparer.

Ce qu'un simulateur de crédit immobilier ne dit pas

• Le taux que tu obtiendras. Il dépend de ton apport, de tes revenus, de ta situation professionnelle et de la banque. Le simulateur calcule avec le taux que tu saisis.
• Les prêts à taux variable. Le calcul suppose un taux fixe, ce qui est le cas de la grande majorité des crédits immobiliers en France. Avec un taux révisable, la mensualité ou la durée change à chaque révision.
• Les prêts aidés et les montages. Prêt à taux zéro, prêt relais ou lissage de plusieurs prêts ne se simulent pas ici.
• La décision de la banque. Elle examine aussi la stabilité de tes revenus, ton épargne et la tenue de tes comptes.

Pour un achat destiné à la location, le guide de l'investissement locatif reprend le crédit avec le rendement et la fiscalité. Et pour comparer un apport placé à un apport mis dans la pierre, le calculateur d'intérêts composés montre ce que la même somme deviendrait sur la durée du prêt.

Cette page est pédagogique. Elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement : seule l'offre de prêt de la banque fait foi.