Invertir en vivienda para alquilar en Francia en 2026: LMNP o sin amueblar, rentabilidad e impuestos

• Sin amueblar: micro-foncier hasta 15.000 € de alquileres (reducción del 30 %); si no, régimen real, con un déficit deducible de la renta global hasta 10.700 € al año.
• LMNP: micro-BIC hasta 83.600 € de ingresos (reducción del 50 %), o régimen real con amortización; desde febrero de 2025, las amortizaciones se reintegran en la plusvalía al vender.
• Novedad en 2026: el estatuto del arrendador privado permite amortizar una vivienda nueva alquilada sin amueblar, del 3,5 % al 5,5 % anual, con un tope de 8.000 € a 12.000 € por hogar.
• Hipoteca: 3,32 % de media en septiembre de 2026 según el Banco de Francia, con una tasa de esfuerzo limitada al 35 % y un plazo máximo de 25 años.

Comprar para alquilar sigue siendo una de las inversiones preferidas en Francia: un activo tangible, financiado en gran parte por el banco y por los inquilinos. Pero la rentabilidad de una inversión en alquiler depende de detalles que los anuncios no muestran: el precio de compra y los gastos, el tipo de la hipoteca, los gastos corrientes, los meses vacíos y, sobre todo, el régimen fiscal elegido, que puede hacer pasar el impuesto anual de más de 3.000 € a cero con los mismos alquileres.

Esta guía explica cómo funciona una inversión en alquiler en Francia, cómo calcular su rentabilidad y cómo se financia en 2026, y después compara el alquiler sin amueblar y el amueblado con un ejemplo con cifras. Detalla el nuevo estatuto del arrendador privado, el proyecto de artículo 7 del presupuesto 2027 sobre el LMNP y los riesgos que conviene conocer. Las reglas citadas proceden de service-public.fr, del código general de impuestos francés y del Banco de Francia, con su fecha.

Cómo funciona una inversión en alquiler

El principio es sencillo: se compra una vivienda, a menudo pidiendo prestada la mayor parte del precio, y se alquila. El alquiler paga parte de la cuota, los gastos y los impuestos; el resto, si lo hay, sale cada mes del bolsillo del propietario. Al cabo de quince o veinte años, la hipoteca está pagada y el propietario tiene un inmueble que vale lo que el mercado pague por él ese día.

Este mecanismo se llama apalancamiento: el banco financia un activo cuyos ingresos devuelven la deuda. Funciona cuando la rentabilidad de la vivienda, tras gastos e impuestos, se acerca al tipo de la hipoteca o lo supera, o cuando sube el precio del inmueble. Se vuelve en contra cuando bajan los alquileres, la vivienda se queda vacía o caen los precios, porque la deuda no baja.

Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler

Se distinguen tres rentabilidades. La rentabilidad bruta divide los alquileres anuales entre el precio de compra. La rentabilidad neta resta los gastos que paga el propietario (impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad no repercutibles, seguro, mantenimiento) y suma los gastos de compra al precio. La rentabilidad neta de impuestos resta además el impuesto sobre la renta y las cotizaciones sociales, que dependen del régimen fiscal.

Tomemos un ejemplo, con hipótesis que hay que adaptar a cada proyecto: un piso comprado por 180.000 €, más 14.000 € de gastos de compra, alquilado por 800 € al mes, con 2.000 € al año de gastos a cargo del propietario (1.000 € de impuesto sobre bienes inmuebles, 500 € de comunidad no repercutible, 150 € de seguro y 350 € de mantenimiento).

Una rentabilidad neta del 3,92 % debe compararse con lo que rinden en Francia los productos sin esfuerzo: el 1,7 % del Livret A desde el 1 de agosto de 2026 y el 2,63 % de los fondos en euros en 2025, como detallan las guías de las libretas de ahorro francesas y de la assurance vie. El alquiler exige tiempo, conlleva riesgo y no se vende con un clic: su rentabilidad tiene que compensarlo.

Financiar una inversión en alquiler en Francia en 2026

El tipo medio de las nuevas hipotecas era del 3,32 % en septiembre de 2026, sin renegociaciones, según el Banco de Francia, frente al 3,09 % un año antes. Los bancos aplican además las reglas del Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF), obligatorias desde 2022: una tasa de esfuerzo de como máximo el 35 % de los ingresos, seguro incluido, y un plazo de como máximo 25 años (27 con carencia para una vivienda en construcción). Pueden apartarse de estas reglas en el 20 % de sus préstamos, pero la mayor parte de ese margen se reserva a la vivienda habitual, según las preguntas frecuentes del HCSF.

En nuestro ejemplo, la entrada cubre los gastos y 20.000 € del precio, y el banco presta 160.000 € a 20 años al 3,32 %. La cuota mensual llega a 913 € sin seguro, y el préstamo cuesta 59.169 € de intereses en total, de ellos 5.225 € el primer año. Con 800 € de alquiler y 167 € de gastos al mes, el propietario aporta 280 € al mes antes de impuestos: es el esfuerzo de ahorro. Muchos bancos solo cuentan además una parte del alquiler esperado, a menudo el 70 %, para calcular la tasa de esfuerzo.

Sin amueblar o amueblado: dos fiscalidades

El alquiler sin amueblar: rendimientos inmobiliarios

Los alquileres de una vivienda vacía son rendimientos inmobiliarios (revenus fonciers). Hasta 15.000 € de alquileres al año se aplica el micro-foncier: la administración resta un 30 % por gastos, y el resto tributa en la escala del impuesto sobre la renta y en las cotizaciones sociales, que se mantuvieron en el 17,2 % en 2026. Se puede optar por el régimen real, durante al menos tres años, y deducir los gastos reales: intereses de la hipoteca, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, obras de mantenimiento y mejora y gastos de gestión, según service-public.fr (en francés).

Cuando los gastos superan los alquileres, el régimen real crea un déficit inmobiliario, deducible de la renta global hasta 10.700 € al año, sin contar los intereses. El límite sube a 21.400 € para obras de rehabilitación energética que hagan pasar una vivienda de la clase E, F o G a la A, B, C o D, pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027. El exceso se traslada a los rendimientos inmobiliarios de los diez años siguientes.

El alquiler amueblado no profesional (LMNP)

Los alquileres de una vivienda amueblada son beneficios comerciales (BIC). Se sigue siendo arrendador no profesional mientras los ingresos del hogar estén por debajo de 23.000 € al año, o de sus demás rendimientos de actividad, según service-public.fr. En micro-BIC, la reducción es del 50 % hasta 83.600 € de ingresos para un alquiler de larga duración o un alojamiento turístico clasificado, pero solo del 30 % hasta 15.000 € para uno no clasificado.

El régimen real es lo que hace interesante el LMNP: además de los gastos, se deduce la amortización, es decir, el desgaste contable del edificio (sin el terreno) y de los muebles, repartido a lo largo de su vida útil. La amortización no puede crear déficit, pero la parte no utilizada se traslada a los años siguientes. Resultado: durante muchos años, los alquileres de un LMNP en régimen real no suelen pagar ni impuesto ni cotizaciones sociales. A cambio, desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas reducen el precio de compra que se usa para calcular la plusvalía al vender (artículo 150 VB del código general de impuestos), lo que encarece el impuesto el día de la venta. Y las cotizaciones sociales sobre las rentas LMNP subieron al 18,6 % en 2026, según service-public.fr.

Ejemplo con cifras: la misma vivienda, cuatro regímenes

Volvamos al piso con 9.600 € de alquileres y 2.000 € de gastos, para un propietario cuyo tipo marginal es del 30 %, el primer año de la hipoteca (5.225 € de intereses). En amueblado, suponemos el mismo alquiler y 5.000 € de muebles amortizados en siete años, con el edificio amortizado en treinta años, sobre el 80 % del precio sin el terreno.

La misma vivienda cuesta, por tanto, de 0 a 3.172 € de impuestos al año según el régimen, lo que hace variar la rentabilidad neta de impuestos del 3,9 % al 2,3 %. El régimen real exige una contabilidad, a menudo encargada a un asesor cuyos honorarios son deducibles. Y la ventaja del LMNP en régimen real se paga en parte al vender, con una plusvalía calculada sobre un precio de compra reducido por las amortizaciones. La calculadora de interés compuesto ayuda a comparar esa rentabilidad con una inversión financiera en el mismo plazo.

El estatuto del arrendador privado: lo que cambia en 2026

La ley de presupuestos francesa para 2026 creó una amortización para el alquiler sin amueblar, llamada estatuto del arrendador privado (statut du bailleur privé) o « Relance logement ». Afecta a las viviendas situadas en un edificio colectivo, compradas nuevas o en construcción, o antiguas con obras de rehabilitación de al menos el 30 % del precio, adquiridas entre el 21 de febrero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028. El propietario se compromete a alquilar sin amueblar, como vivienda habitual, durante al menos nueve años, respetando topes de alquiler y de ingresos del inquilino, según el artículo 31 del código general de impuestos.

La amortización se calcula sobre el precio sin el terreno, que se cuenta a tanto alzado por el 20 %. Tiene un tope de 8.000 € al año por hogar fiscal, que sube a 10.000 € o 12.000 € si al menos la mitad de los alquileres procede del alquiler social o muy social. Para una vivienda nueva comprada por 200.000 € y alquilada a precio intermedio, la deducción alcanza 160.000 € × 3,5 % = 5.600 € al año, que se suman a los gastos deducibles. Como en el LMNP, estas amortizaciones se reintegran en el cálculo de la plusvalía al vender. El Pinel, que ofrecía una reducción de impuestos, terminó el 31 de diciembre de 2024.

LMNP: lo que prevé el proyecto de presupuesto 2027

El artículo 7 del proyecto de ley de presupuestos para 2027 limitaría la amortización de las viviendas en LMNP al 2,5 % anual, sin superar 7.000 € al año por hogar fiscal, y al 1,5 % y 5.000 € para un alojamiento turístico. Las amortizaciones no deducidas ya no podrían trasladarse a años siguientes. En nuestro ejemplo, la amortización del edificio pasaría de 4.800 € a 3.600 € al año, aún suficiente para borrar el impuesto el primer año; el tope de 7.000 € afectaría sobre todo a los inmuebles cuyo valor amortizable del edificio supere 280.000 €.

Es solo un proyecto. Los diputados habían suprimido el tope mediante enmienda, pero la Asamblea Nacional rechazó la primera parte del presupuesto el 4 de noviembre de 2026, por 458 votos contra ninguno, lo que hace caer todo el texto: es la versión del gobierno, con el tope, la que examina ahora el Senado. Esta guía se actualizará cuando se apruebe el presupuesto 2027.

Los riesgos de una inversión en alquiler

• Los meses vacíos y los impagos: un mes sin inquilino borra una doceava parte de los alquileres del año, y un impago puede durar meses.
• Las obras: tejado, fachada, caldera, decididas por la comunidad o impuestas por la antigüedad del inmueble, sin relación con los alquileres.
• El certificado energético (DPE): las viviendas con calificación G ya no pueden alquilarse desde el 1 de enero de 2025, las F no podrán en 2028 y las E en 2034. El cálculo del DPE cambia el 1 de enero de 2027 para las viviendas con calefacción eléctrica, lo que mejorará la calificación de algunas.
• La venta: lleva meses, cuesta gastos, y el precio depende del mercado local en el momento de vender.
• La concentración: un solo inmueble suele representar la mayor parte del patrimonio y de la deuda, en una sola ciudad.

Comprar para alquilar no es la única forma de tener inmuebles: también se puede pasar por participaciones en sociedades inmobiliarias (SCPI), o invertir en productos financieros más líquidos. La guía sobre dónde invertir el dinero ordena estas opciones según el plazo de cada cantidad, y la de los índices MSCI World y S&P 500 presenta la alternativa bursátil.

Esta guía es pedagógica y no constituye asesoramiento fiscal ni de inversión personalizado. Las cifras del ejemplo son hipótesis. Una inversión inmobiliaria conlleva un riesgo de pérdida de capital. Las reglas citadas son las vigentes en noviembre de 2026, y el presupuesto 2027 puede cambiarlas.

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