Este simulador de crédito habitação calcula a sua prestação mensal, com e sem seguro, o custo total do crédito, uma TAEG aproximada e o quadro de amortização ano a ano. As opções acrescentam a taxa de esforço e o montante que pode pedir, a entrada e os custos de compra. Grátis e sem registo.
Taxa fixa, prestações constantes e seguro calculado sobre o capital emprestado. A taxa por defeito é uma ordem de grandeza, não uma proposta: introduza a que o banco lhe propõe.
Um crédito à habitação com taxa fixa reembolsa-se em prestações constantes: todos os meses paga o mesmo valor, que cobre os juros do mês e amortiza uma parte do capital. A fórmula parte da taxa mensal, ou seja, a taxa anual nominal (TAN) dividida por 12:
prestação = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que i é a taxa mensal e n o número de meses.
Para 250 000 € a 25 anos à taxa de 3,30%, i vale 0,275% e n são 300 meses: a prestação é de 1224,90 € sem seguro. Um seguro de 0,30% ao ano sobre o capital emprestado acrescenta 62,50 € por mês, 1287,40 € no total. É o resultado que o simulador mostra por defeito. Outro valor para confirmar o cálculo à mão: 200 000 € a 20 anos a 3% dão 1109,20 € por mês sem seguro.
A taxa de 3,30% por defeito é uma ordem de grandeza, próxima da média francesa: segundo as estatísticas do Banque de France, o banco central francês, a taxa média dos novos créditos à habitação em França, sem renegociações, foi de 3,32% em setembro de 2026 (dados publicados a 5 de novembro de 2026). Em Portugal, a taxa depende de ser fixa, variável ou mista, do prazo e do seu perfil: introduza a que lhe propuserem.
Introduza o montante, a TAN proposta pelo banco, o prazo em anos e o custo do seguro. O simulador devolve a prestação com e sem seguro.
Soma os juros e o seguro de todo o prazo, acrescenta as comissões que indicar nas opções e calcula uma TAEG aproximada. O quadro de amortização detalha cada ano.
Com o seu rendimento e as outras prestações, calcula a taxa de esforço do crédito, a prestação máxima e o montante que pode pedir. Com o preço e a entrada, calcula o que fica por financiar.
A prestação sem seguro: capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que i é a TAN dividida por 12 e n o prazo em meses. O seguro calcula-se à parte: capital emprestado × taxa anual ÷ 12, igual todos os meses quando incide sobre o capital inicial.
Vai comprar para arrendar em França? O guia do investimento em imóvel para arrendar calcula uma compra completa: crédito, rentabilidade, LMNP ou arrendamento sem mobília, e impostos.
Ler o guia →O custo de um crédito é tudo o que paga para além do capital: juros, seguro e comissões. Para 250 000 € a 25 anos a 3,30%, com um seguro de 0,30%:
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| Prestação sem seguro | 1224,90 € |
| Seguro, por mês | 62,50 € |
| Prestação total | 1287,40 € |
| Juros em 25 anos | 117 471 € |
| Seguro em 25 anos | 18 750 € |
| Custo total do crédito | 136 221 € |
| Total reembolsado | 386 221 € |
| TAEG aproximada | 3,83% |
Em 25 anos reembolsa 386 221 € por 250 000 € emprestados: o crédito custa 136 221 €, mais de metade do capital, e os juros são a maior parte. Com 2500 € de comissões, a TAEG passa de 3,83% para 3,93%. É a TAEG, e não a TAN, que permite comparar duas propostas: junta numa só percentagem tudo o que o crédito custa.
Uma prestação constante não amortiza o capital ao mesmo ritmo ao longo do crédito. No início, o capital em dívida é elevado, e os juros do mês também. No primeiro ano do crédito por defeito, as suas prestações pagam 8152 € de juros e só amortizam 6547 € de capital. É preciso esperar pelo ano 5 para que o capital amortizado no ano ultrapasse os juros, e pelo ano 16 para ter reembolsado metade do valor emprestado. No último ano, os juros já só somam 259 €.
Por isso, uma amortização antecipada poupa muitos juros nos primeiros anos e quase nada no fim. O quadro de amortização do simulador, por baixo do resultado, mostra para cada ano o capital amortizado, os juros, o seguro e o capital em dívida.
Em Portugal, a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, aplicável às avaliações de solvabilidade feitas a partir de 1 de agosto de 2026, fixa uma taxa de esforço máxima de 45%: o total das prestações de crédito não deve passar de 45% do rendimento líquido. Em cada semestre, até 10% do montante dos créditos de cada banco pode ultrapassar esse limite.
Esse cálculo inclui um agravamento da taxa de juro: a prestação do novo crédito é calculada como se a taxa subisse. Por isso, o simulador propõe por defeito 35%, uma margem prudente com a taxa atual; pode mudar este valor nas opções. Em França, 35% é o próprio limite, com seguro incluído, imposto pelo HCSF.
A recomendação limita também o prazo: 40 anos no máximo para mutuários até aos 35 anos de idade, 35 anos acima disso. E o crédito para habitação própria permanente não deve passar de 90% do valor do imóvel, o menor entre o preço e a avaliação.
Taxa de esforço = todas as prestações de crédito ÷ rendimento líquido mensal. Prestação máxima = rendimento × taxa − outras prestações, e o montante que pode pedir é o capital que essa prestação reembolsa à taxa e no prazo escolhidos.
| Rendimento líquido do agregado | Prestação máxima | Montante a 20 anos | Montante a 25 anos |
|---|---|---|---|
| 2500 € | 875 € | 147 124 € | 169 916 € |
| 3500 € | 1225 € | 205 974 € | 237 882 € |
| 4500 € | 1575 € | 264 824 € | 305 848 € |
| 6000 € | 2100 € | 353 098 € | 407 797 € |
Taxa de 3,30%, seguro de 0,30% ao ano e nenhum outro crédito. Com 4000 € de rendimento, a prestação máxima é de 1400 €, ou seja, 271 865 € a 25 anos. O crédito por defeito de 250 000 € corresponde a uma taxa de esforço de 32,2%, com 2712,60 € por mês para tudo o resto.
A percentagem não diz tudo. Os bancos olham também para o que sobra todos os meses depois de pagas as prestações, em função da dimensão do agregado: 35% de um rendimento de 2000 € não deixam a mesma margem que 35% de 8000 €. O simulador mostra esse valor assim que introduz o seu rendimento.
Os bancos exigem normalmente um seguro de vida associado ao crédito e um seguro multirriscos ou de incêndio do imóvel. O simulador trata o seguro como uma percentagem anual do capital emprestado, igual todos os meses: introduza o custo anual dos seguros incluídos na proposta, ou 0.
| Taxa do seguro | Por mês | Em 25 anos | TAEG aproximada |
|---|---|---|---|
| 0,10% | 20,83 € | 6250 € | 3,51% |
| 0,30% | 62,50 € | 18 750 € | 3,83% |
| 0,50% | 104,17 € | 31 250 € | 4,15% |
Em 25 anos, passar de 0,30% para 0,10% poupa 12 500 €. Antes de assinar, compare o custo dos seguros propostos pelo banco com o de outras seguradoras, e simule a proposta com cada um.
O preço da casa não é tudo o que é preciso pagar. Na compra acrescem o IMT, o Imposto do Selo, a escritura e os registos, com valores que dependem do preço, do tipo de imóvel e da sua situação: peça o cálculo antes de assinar. E como o crédito para habitação própria permanente não deve passar de 90% do valor do imóvel, a entrada de pelo menos 10% e os custos saem das suas poupanças.
Exemplo, com custos supostos de 7,5%: uma casa de 300 000 € implica 22 500 € de custos, 322 500 € no total. Com 72 500 € de entrada, ficam 250 000 € por financiar, o crédito por defeito. A opção “Compra” do simulador faz este cálculo e passa o montante para o crédito com um clique.
Alongar o prazo baixa a prestação e encarece o crédito. Mesmo montante, mesma taxa de 3,30% e mesmo seguro, em três prazos:
| Prazo | Prestação com seguro | Juros | Custo total do crédito |
|---|---|---|---|
| 15 anos | 1825,25 € | 67 296 € | 78 546 € |
| 20 anos | 1486,84 € | 91 841 € | 106 841 € |
| 25 anos | 1287,40 € | 117 471 € | 136 221 € |
Passar de 20 para 25 anos baixa a prestação em 199,44 € e custa mais 29 380 €. É o preço de poder pedir mais: com 4500 € de rendimento, 25 anos permitem pedir 305 848 €, contra 264 824 € a 20 anos. Na prática, a taxa costuma ser um pouco mais baixa em prazos curtos, o que aumenta a diferença: introduza a taxa real de cada prazo para comparar.
Se vai comprar para arrendar em França, o guia do investimento em imóvel para arrendar retoma o crédito com a rentabilidade e os impostos. E para comparar uma entrada aplicada noutro investimento com uma entrada posta na casa, a calculadora de juros compostos mostra no que a mesma quantia se transformaria durante o prazo do crédito.
Esta página é pedagógica. Não é uma proposta de crédito nem aconselhamento financeiro: só a proposta contratual do banco faz fé.
Prestação = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), em que i é a TAN dividida por 12 e n o número de meses. 200 000 € a 20 anos a 3% dão 1109,20 € por mês sem seguro. O seguro soma-se à parte: capital × taxa do seguro ÷ 12.
Com uma taxa de esforço de 35%, a sua prestação máxima é 35% do rendimento líquido, menos as outras prestações. Com 3000 € por mês, são 1050 €, ou seja, cerca de 203 899 € a 25 anos a 3,30%, com um seguro de 0,30% incluído. O limite do Banco de Portugal é de 45%, calculado com um agravamento da taxa.
45% do rendimento líquido, segundo a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, aplicável às avaliações feitas desde 1 de agosto de 2026 e calculada com um agravamento da taxa de juro. Cada banco pode ultrapassar esse limite em até 10% do montante dos seus créditos por semestre.
A 25 anos a prestação é mais baixa e o custo mais alto. Para 250 000 € a 3,30% com um seguro de 0,30%: 1486,84 € por mês e 106 841 € de custo a 20 anos, 1287,40 € por mês e 136 221 € a 25 anos. O prazo mais curto que o seu orçamento suporta é o que custa menos.
A taxa anual de encargos efetiva global junta tudo o que o crédito custa: juros, seguros exigidos pelo banco e comissões. É a taxa que iguala o montante emprestado, deduzidas as comissões, ao valor atual de todas as prestações. O simulador calcula-a assim, com as comissões que introduzir; a TAEG da sua proposta pode incluir outros encargos.
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