Crédito à habitação na França em 2026: taxas, capacidade, seguro e PTZ

• 3,32%: taxa média dos novos créditos à habitação em setembro de 2026, sem renegociações, segundo o Banco de França.
• 35% e 25 anos: os dois limites fixados pelo Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF), com uma margem de exceções de 20% dos créditos.
• O seguro do crédito pode ser trocado a qualquer momento desde a lei Lemoine e pesa muito no custo total.
• As despesas de compra somam-se ao preço: impostos de transmissão, notário, garantia, e a entrada serve primeiro para as pagar.

Um crédito à habitação é muitas vezes o maior compromisso financeiro de uma vida. Antes de visitar seja o que for, convém saber quanto os bancos aceitarão emprestar, quanto custará cada prestação e quanto dinheiro será preciso no dia da escritura. Os três números calculam-se antecipadamente com algumas regras simples. Para comprar em Espanha, o guia do crédito habitação em Espanha explica a Euribor, a hipoteca joven e a hipoteca inversa.

Este guia apresenta as taxas de 2026, as regras do HCSF e o cálculo da capacidade de endividamento com um exemplo em números, e depois a entrada e as despesas, o seguro do crédito, o empréstimo a taxa zero e a renegociação. Os números vêm do Banco de França (em francês) e do service-public.fr. O simulador de crédito à habitação calcula a prestação, o custo total e o plano de amortização do seu próprio projeto.

As taxas do crédito à habitação na França em 2026

Segundo o Banco de França, a taxa de juro média dos novos créditos à habitação, sem renegociações, manteve-se em 3,32% em setembro de 2026. Os bancos emprestaram 11,8 bilhões de euros nesse mês, em dados corrigidos de sazonalidade, e o saldo total dos créditos à habitação atingia 1.289 bilhões de euros, mais 0,2% num ano.

A média esconde grandes diferenças: a taxa obtida depende do prazo, da entrada, do rendimento, da estabilidade do emprego e do banco. Também é preciso distinguir a taxa nominal, que serve para calcular os juros, da TAEG, que acrescenta o seguro e as despesas de processo e de garantia: é a TAEG que permite comparar duas propostas.

As regras do HCSF: 35% e 25 anos

Desde 2022, uma decisão do Alto Conselho de Estabilidade Financeira impõe-se aos bancos. Fixa dois limites, ainda em vigor em 2026:

• A taxa de esforço: as prestações de todos os créditos da família não devem ultrapassar 35% do rendimento líquido, seguro incluído.
• O prazo: 25 anos no máximo, com até dois anos de carência adicionais para uma casa nova ou uma compra com obras.
• A margem de flexibilidade: cada banco pode fugir a estas regras em 20% dos novos créditos, sobretudo para a habitação própria e quem compra pela primeira vez.

A taxa de esforço calcula-se sobre os rendimentos regulares: salários líquidos, pensões, parte das rendas recebidas. Os créditos em curso, como o do carro ou um crédito ao consumo, contam dentro dos 35%: liquidá-los antes de apresentar o pedido aumenta a capacidade de endividamento.

Calcular a capacidade de endividamento

A capacidade de endividamento parte da prestação máxima: 35% do rendimento líquido, menos os créditos em curso. O prazo e a taxa dizem depois que capital essa prestação reembolsa.

Exemplo: pedir 200.000 € a 20 anos

Para 200.000 € a 20 anos a 3,32%, a prestação ronda os 1.142 € sem seguro. Para ficar abaixo dos 35%, a família tem de ganhar pelo menos cerca de 3.260 € líquidos por mês, antes do seguro, que acrescenta algumas dezenas de euros. Em todo o prazo, os juros custam cerca de 74.000 €, mais de um terço do capital emprestado.

Alongar o prazo baixa a prestação mas aumenta o custo total, e a taxa proposta é muitas vezes mais alta a 25 anos do que a 15. O simulador de crédito à habitação refaz estas contas com a sua taxa, o seu prazo e o seu seguro.

A entrada e as despesas de compra

O preço não é o único valor a financiar. Somam-se as despesas de aquisição, chamadas erradamente “despesas de notário”: sobretudo impostos de transmissão pagos ao departamento e ao município, mais os honorários do notário e as despesas. Num imóvel usado representam muitas vezes 7% a 8% do preço; num novo, muito menos. Desde 1 de abril de 2025, a lei do orçamento permite aos departamentos subir 0,5 ponto a taxa desses impostos, de 4,5% para 5%, até à primavera de 2028; a maioria aprovou-a, e quem compra pela primeira vez a sua habitação própria fica excluído.

Juntam-se as despesas de garantia, fiança de um organismo especializado ou hipoteca, e as de processo. Os bancos pedem em geral uma entrada que cubra pelo menos essas despesas: financiar mais de 100% do preço continua possível, mas é mais raro. Uma entrada maior melhora a taxa e o processo.

O seguro do crédito

O seguro do crédito cobre o reembolso em caso de morte, invalidez ou incapacidade para o trabalho. A lei não o torna obrigatório, mas nenhum banco empresta sem ele. Pode representar uma parte importante do custo total, sobretudo para um mutuário mais velho.

Desde a lei Lemoine de 2022, o mutuário pode trocar de seguro a qualquer momento, sem custos, desde que o novo contrato ofereça garantias equivalentes. O questionário de saúde é suprimido quando a parte segura não ultrapassa 200.000 € por pessoa e o crédito termina antes dos 60 anos do mutuário. Comparar, na escritura ou mais tarde, baixa muitas vezes o custo total do crédito.

O empréstimo a taxa zero (PTZ)

O prêt à taux zéro complementa um crédito clássico para quem compra pela primeira vez, ou seja, quem não foi proprietário da sua habitação própria nos dois anos anteriores. Segundo o service-public.fr, verificado em 15 de setembro de 2026:

• Em casa nova, está aberto em todas as zonas (A bis, A, B1, B2 e C) para as propostas emitidas desde abril de 2025.
• Em casa usada, só nos municípios das zonas B2 e C, com obras de pelo menos 25% do custo total.
• Com limites de rendimento: conta o maior entre o rendimento fiscal de referência do penúltimo ano e o custo da operação dividido por nove.
• Reembolso a 25 anos no máximo, com uma carência de pelo menos dois anos conforme o rendimento. A casa tem de passar a ser a habitação própria.

Renegociar ou transferir o crédito

Quando as taxas descem claramente abaixo da do seu crédito, há duas opções: renegociar com o seu banco ou transferir o crédito para outro. Tem um custo: comissões de reembolso antecipado, limitadas por lei a seis meses de juros e a 3% do capital em dívida, e novas despesas de garantia e de processo. Compensa sobretudo no início do crédito, quando os juros pesam mais nas prestações.

Crédito à habitação na França: o que guardar

1. Comparar as propostas pela TAEG, não pela taxa nominal: inclui seguro e despesas.
2. Respeitar os 35% e os 25 anos, os limites do HCSF, salvo exceção concedida pelo banco.
3. Prever a entrada para as despesas de compra, muitas vezes 7% a 8% do preço num usado.
4. Comparar o seguro, na escritura e a qualquer momento depois.
5. Verificar o direito ao PTZ se for a primeira compra.

Para uma compra destinada a arrendar, o guia do investimento imobiliário para arrendamento detalha rentabilidade e fiscalidade, e o das SCPI uma forma de investir em imóveis sem crédito.

Este guia é pedagógico e não constitui aconselhamento personalizado. Um crédito compromete-o e tem de ser reembolsado: verifique a sua capacidade de reembolso antes de se comprometer. Os números são os do Banco de França para setembro de 2026.

Perguntas frequentes