Investir em imóvel para alugar na França em 2026: LMNP ou sem mobília, rentabilidade e impostos

• Sem mobília: micro-foncier até 15.000 € de aluguéis (abatimento de 30%); caso contrário, regime real, com um déficit dedutível da renda global até 10.700 € por ano.
• LMNP: micro-BIC até 83.600 € de receitas (abatimento de 50%), ou regime real com amortização; desde fevereiro de 2025, as amortizações voltam ao cálculo do ganho de capital na venda.
• Novidade em 2026: o estatuto do locador privado permite amortizar um imóvel novo alugado sem mobília, de 3,5% a 5,5% ao ano, com teto de 8.000 € a 12.000 € por domicílio fiscal.
• Financiamento: 3,32% em média em setembro de 2026 segundo o Banco da França, com comprometimento de renda limitado a 35% e prazo de até 25 anos.

Comprar para alugar continua sendo um dos investimentos preferidos na França: um ativo tangível, financiado em grande parte pelo banco e pelos inquilinos. Mas a rentabilidade de um imóvel para alugar depende de detalhes que os anúncios não mostram: o preço de compra e as despesas, a taxa do financiamento, os custos, os meses vagos e, sobretudo, o regime fiscal escolhido, que pode levar o imposto anual de mais de 3.000 € a zero com os mesmos aluguéis.

Este guia explica como funciona um investimento em imóvel para alugar na França, como calcular sua rentabilidade e como ele se financia em 2026, e depois compara o aluguel sem mobília e o mobiliado com um exemplo em números. Detalha o novo estatuto do locador privado, o projeto de artigo 7 do orçamento de 2027 sobre o LMNP e os riscos que é preciso conhecer. As regras citadas vêm do service-public.fr, do código geral de impostos francês e do Banco da França, com a sua data.

Como funciona um investimento em imóvel para alugar

O princípio é simples: compra-se uma moradia, muitas vezes financiando a maior parte do preço, e ela é alugada. O aluguel paga parte da prestação, os custos e o imposto; o resto, se houver, sai do bolso do proprietário todo mês. Depois de quinze ou vinte anos, o financiamento está quitado e o proprietário tem um imóvel que vale o que o mercado pagar por ele naquele dia.

Esse mecanismo se chama alavancagem: o banco financia um ativo cuja renda paga a dívida. Funciona quando a rentabilidade do imóvel, depois de custos e impostos, se aproxima da taxa do financiamento ou a supera, ou quando o preço do imóvel sobe. Volta-se contra o investidor quando os aluguéis caem, o imóvel fica vago ou os preços recuam, porque a dívida não diminui.

Calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar

Distinguem-se três rentabilidades. A rentabilidade bruta divide os aluguéis anuais pelo preço de compra. A rentabilidade líquida desconta os custos pagos pelo proprietário (imposto predial, taxas de condomínio não repassáveis, seguro, manutenção) e soma as despesas de compra ao preço. A rentabilidade líquida de impostos desconta ainda o imposto de renda e as contribuições sociais, que dependem do regime fiscal.

Tomemos um exemplo, com hipóteses a adaptar a cada projeto: um apartamento comprado por 180.000 €, mais 14.000 € de despesas de compra, alugado por 800 € por mês, com 2.000 € por ano de custos a cargo do proprietário (1.000 € de imposto predial, 500 € de condomínio não repassável, 150 € de seguro e 350 € de manutenção).

Uma rentabilidade líquida de 3,92% deve ser comparada com o que rendem na França as aplicações sem esforço: 1,7% do Livret A desde 1º de agosto de 2026 e 2,63% dos fundos em euros em 2025, como detalham os guias das cadernetas de poupança francesas e da assurance vie. O imóvel para alugar exige tempo, tem risco e não se vende com um clique: a sua rentabilidade precisa compensar isso.

Financiar um imóvel para alugar na França em 2026

A taxa média dos novos financiamentos imobiliários era de 3,32% em setembro de 2026, sem renegociações, segundo o Banco da França, contra 3,09% um ano antes. Os bancos aplicam também as regras do Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF), obrigatórias desde 2022: um comprometimento de renda de no máximo 35%, seguro incluído, e um prazo de no máximo 25 anos (27 com carência para um imóvel em construção). Podem fugir dessas regras em 20% dos seus empréstimos, mas a maior parte dessa margem é reservada à moradia principal, segundo as perguntas frequentes do HCSF.

No nosso exemplo, a entrada cobre as despesas e 20.000 € do preço, e o banco empresta 160.000 € em 20 anos a 3,32%. A prestação mensal chega a 913 € sem seguro, e o empréstimo custa 59.169 € de juros no total, 5.225 € deles no primeiro ano. Com 800 € de aluguel e 167 € de custos por mês, o proprietário completa 280 € por mês antes do imposto: é o esforço de poupança. Muitos bancos, aliás, só consideram uma parte do aluguel esperado, muitas vezes 70%, para calcular o comprometimento de renda.

Sem mobília ou mobiliado: duas tributações

O aluguel sem mobília: rendimentos imobiliários

Os aluguéis de um imóvel vazio são rendimentos imobiliários (revenus fonciers). Até 15.000 € de aluguéis por ano, aplica-se o micro-foncier: a administração desconta 30% a título de custos, e o resto é tributado na tabela do imposto de renda e nas contribuições sociais, que ficaram em 17,2% em 2026. É possível optar pelo regime real, por pelo menos três anos, e deduzir os custos reais: juros do financiamento, imposto predial, seguro, obras de manutenção e melhoria e taxas de administração, segundo o service-public.fr (em francês).

Quando os custos superam os aluguéis, o regime real cria um déficit imobiliário, dedutível da renda global até 10.700 € por ano, sem contar os juros. O limite sobe para 21.400 € para obras de renovação energética que levem um imóvel da classe E, F ou G para A, B, C ou D, pagas até 31 de dezembro de 2027. O excedente é transferido para os rendimentos imobiliários dos dez anos seguintes.

O aluguel mobiliado não profissional (LMNP)

Os aluguéis de um imóvel mobiliado são lucros comerciais (BIC). Continua-se locador não profissional enquanto as receitas do domicílio fiscal ficarem abaixo de 23.000 € por ano, ou abaixo dos seus outros rendimentos de atividade, segundo o service-public.fr. No micro-BIC, o abatimento é de 50% até 83.600 € de receitas para um aluguel de longa duração ou um alojamento turístico classificado, mas só de 30% até 15.000 € para um não classificado.

O regime real é o que torna o LMNP interessante: além dos custos, deduz-se a amortização, ou seja, o desgaste contábil do prédio (sem o terreno) e dos móveis, distribuído ao longo da sua vida útil. A amortização não pode criar déficit, mas a parte não usada é transferida para os anos seguintes. Resultado: durante muitos anos, os aluguéis de um LMNP no regime real muitas vezes não pagam nem imposto nem contribuições sociais. Em contrapartida, desde 15 de fevereiro de 2025, as amortizações deduzidas reduzem o preço de compra usado no cálculo do ganho de capital na venda (artigo 150 VB do código geral de impostos), o que aumenta o imposto no dia da venda. E as contribuições sociais sobre os rendimentos LMNP subiram para 18,6% em 2026, segundo o service-public.fr.

Exemplo em números: o mesmo imóvel, quatro regimes

Voltemos ao apartamento com 9.600 € de aluguéis e 2.000 € de custos, para um proprietário na faixa marginal de 30%, no primeiro ano do financiamento (5.225 € de juros). No mobiliado, supomos o mesmo aluguel e 5.000 € de móveis amortizados em sete anos, com o prédio amortizado em trinta anos, sobre 80% do preço sem o terreno.

O mesmo imóvel custa, portanto, de 0 a 3.172 € de imposto por ano conforme o regime, o que faz a rentabilidade líquida de impostos variar de 3,9% a 2,3%. O regime real exige contabilidade, muitas vezes confiada a um contador cujos honorários são dedutíveis. E a vantagem do LMNP no regime real é paga em parte na venda, com um ganho de capital calculado sobre um preço de compra reduzido pelas amortizações. A calculadora de juros compostos ajuda a comparar essa rentabilidade com uma aplicação financeira no mesmo prazo.

O estatuto do locador privado: o que muda em 2026

A lei orçamentária francesa de 2026 criou uma amortização para o aluguel sem mobília, chamada estatuto do locador privado (statut du bailleur privé) ou “Relance logement”. Ela vale para moradias em prédios coletivos, compradas novas ou em construção, ou antigas com obras de reabilitação de pelo menos 30% do preço, adquiridas entre 21 de fevereiro de 2026 e 31 de dezembro de 2028. O proprietário se compromete a alugar sem mobília, como moradia principal, por pelo menos nove anos, respeitando tetos de aluguel e de renda do inquilino, segundo o artigo 31 do código geral de impostos.

A amortização incide sobre o preço sem o terreno, contado de forma fixa em 20%. Tem um teto de 8.000 € por ano e por domicílio fiscal, que sobe para 10.000 € ou 12.000 € se pelo menos metade dos aluguéis vier do aluguel social ou muito social. Para um imóvel novo comprado por 200.000 € e alugado a preço intermediário, a dedução chega a 160.000 € × 3,5% = 5.600 € por ano, somados aos custos dedutíveis. Como no LMNP, essas amortizações voltam ao cálculo do ganho de capital na venda. O Pinel, que oferecia uma redução de imposto, terminou em 31 de dezembro de 2024.

LMNP: o que prevê o projeto de orçamento de 2027

O artigo 7 do projeto de lei orçamentária para 2027 limitaria a amortização dos imóveis em LMNP a 2,5% ao ano, sem passar de 7.000 € por ano e por domicílio fiscal, e a 1,5% e 5.000 € para um alojamento turístico. As amortizações não deduzidas deixariam de poder ser transferidas para os anos seguintes. No nosso exemplo, a amortização do prédio passaria de 4.800 € para 3.600 € por ano, ainda suficiente para zerar o imposto no primeiro ano; o teto de 7.000 € atingiria sobretudo os imóveis cujo valor amortizável do prédio passe de 280.000 €.

É apenas um projeto. Os deputados tinham suprimido o teto por emenda, mas a Assembleia Nacional rejeitou a primeira parte do orçamento em 4 de novembro de 2026, por 458 votos a zero, o que derruba todo o texto: é a versão do governo, com o teto, que o Senado examina agora. Este guia será atualizado quando o orçamento de 2027 for aprovado.

Os riscos de um imóvel para alugar

• Os meses vagos e a inadimplência: um mês sem inquilino apaga um doze avos dos aluguéis do ano, e uma inadimplência pode durar meses.
• As obras: telhado, fachada, caldeira, decididas pelo condomínio ou impostas pela idade do imóvel, sem relação com os aluguéis.
• O diagnóstico energético (DPE): os imóveis classificados G não podem mais ser alugados desde 1º de janeiro de 2025, os F não poderão em 2028 e os E em 2034. O cálculo do DPE muda em 1º de janeiro de 2027 para os imóveis com aquecimento elétrico, o que fará alguns subirem de classe.
• A venda: leva meses, tem custos, e o preço depende do mercado local no momento da venda.
• A concentração: um único imóvel muitas vezes representa a maior parte do patrimônio e da dívida, numa única cidade.

Comprar para alugar não é a única forma de ter imóveis: também é possível passar por cotas de sociedades imobiliárias (SCPI), ou investir em aplicações financeiras mais líquidas. O guia sobre onde investir dinheiro ordena essas opções conforme o prazo de cada valor, e o guia dos índices MSCI World e S&P 500 apresenta a alternativa da bolsa.

Este guia é educativo e não constitui recomendação fiscal nem de investimento personalizada. Os números do exemplo são hipóteses. Um investimento imobiliário envolve risco de perda do capital. As regras citadas são as vigentes em novembro de 2026, e o orçamento de 2027 pode alterá-las.

Perguntas frequentes