Crédit immobilier en 2026 : taux, capacité d'emprunt, assurance et PTZ

• 3,32 % : taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat en septembre 2026, hors renégociations, selon la Banque de France.
• 35 % et 25 ans : les deux plafonds fixés par le Haut Conseil de stabilité financière, avec une marge de dérogation de 20 % des dossiers.
• L'assurance emprunteur se change à tout moment depuis la loi Lemoine, et pèse lourd dans le coût total.
• Les frais d'achat s'ajoutent au prix : droits de mutation, notaire, garantie, et l'apport sert d'abord à les payer.

Un crédit immobilier est souvent le plus gros engagement financier d'une vie. Avant même de visiter, mieux vaut connaître le montant que les banques accepteront de prêter, ce que coûtera chaque mois le remboursement et ce qu'il faudra sortir de sa poche le jour de la signature. Ces trois chiffres se calculent à l'avance, avec quelques règles simples. Pour un achat en Espagne, le guide de la hipoteca en Espagne détaille l'Euribor, la hipoteca joven et la hipoteca inversa.

Ce guide présente les taux de 2026, les règles du HCSF et le calcul de la capacité d'emprunt avec un exemple chiffré, puis l'apport et les frais, l'assurance emprunteur, le prêt à taux zéro et la renégociation. Les chiffres viennent de la Banque de France et de service-public.fr. Le simulateur de prêt immobilier calcule mensualité, coût total et tableau d'amortissement pour son propre projet.

Les taux du crédit immobilier en 2026

Selon la Banque de France, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, est resté inchangé à 3,32 % en septembre 2026. Les banques ont prêté 11,8 milliards d'euros ce mois-là, en données corrigées des variations saisonnières, et l'encours total des crédits à l'habitat atteignait 1 289 milliards d'euros, en hausse de 0,2 % sur un an.

Ce taux moyen cache des écarts : le taux obtenu dépend de la durée, de l'apport, des revenus, de la stabilité de l'emploi et de la banque. Il faut aussi distinguer le taux nominal, qui sert à calculer les intérêts, du TAEG, le taux annuel effectif global, qui ajoute l'assurance, les frais de dossier et de garantie : c'est le TAEG qui permet de comparer deux offres.

Les règles du HCSF : 35 % et 25 ans

Depuis 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques. Elle fixe deux plafonds, toujours en vigueur en 2026 :

• Le taux d'effort : les mensualités de tous les crédits du foyer ne doivent pas dépasser 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise.
• La durée : 25 ans au plus, avec deux ans de différé possibles en plus pour un logement neuf ou un achat avec travaux.
• La marge de flexibilité : chaque banque peut déroger à ces règles pour 20 % de ses nouveaux crédits, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et les primo-accédants.

Le taux d'effort se calcule sur les revenus réguliers : salaires nets, pensions, une partie des loyers perçus. Les crédits en cours, crédit auto ou crédit à la consommation, comptent dans les 35 % : les solder avant de déposer un dossier augmente la capacité d'emprunt.

Calculer sa capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt part de la mensualité maximale : 35 % des revenus nets, moins les crédits en cours. La durée et le taux disent ensuite quel capital cette mensualité rembourse.

Exemple : emprunter 200 000 € sur 20 ans

Pour 200 000 € empruntés sur 20 ans au taux de 3,32 %, la mensualité est d'environ 1 142 € hors assurance. Pour rester sous 35 %, le foyer doit gagner au moins 3 260 € nets par mois environ, avant l'assurance, qui ajoute quelques dizaines d'euros. Sur toute la durée, les intérêts coûtent environ 74 000 €, soit plus d'un tiers du capital emprunté.

Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût total, et le taux proposé est souvent plus élevé sur 25 ans que sur 15. Le simulateur de prêt immobilier refait ces calculs avec son propre taux, sa durée et son assurance.

L'apport et les frais d'achat

Le prix du logement n'est pas la seule somme à financer. S'y ajoutent les frais d'acquisition, appelés à tort « frais de notaire » : pour l'essentiel des droits de mutation reversés au département et à la commune, plus les émoluments du notaire et les débours. Dans l'ancien, ils représentent souvent 7 à 8 % du prix ; dans le neuf, beaucoup moins. Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances permet aux départements de relever de 0,5 point le taux des droits de mutation, de 4,5 % à 5 %, jusqu'au printemps 2028 ; la plupart l'ont voté, et les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exclus.

S'ajoutent encore les frais de garantie, caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque, et les frais de dossier. Les banques demandent en général un apport qui couvre au moins ces frais : emprunter à plus de 100 % du prix reste possible, mais plus rare. Un apport plus élevé améliore le taux et le dossier.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur couvre le remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Elle n'est pas obligatoire au sens de la loi, mais aucune banque ne prête sans elle. Elle peut représenter une part importante du coût total, surtout pour un emprunteur plus âgé.

Depuis la loi Lemoine de 2022, l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment, sans frais, dès lors que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Le questionnaire de santé est supprimé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le crédit se termine avant ses 60 ans. Faire jouer la concurrence, à la signature ou plus tard, fait souvent baisser le coût total du crédit.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro complète un crédit classique pour les primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans qui précèdent. Selon service-public.fr, vérifié le 15 septembre 2026 :

• Dans le neuf, il est ouvert dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2 et C) pour les offres émises depuis avril 2025.
• Dans l'ancien, seulement dans les communes des zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Sous conditions de ressources : le revenu retenu est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année et le coût de l'opération divisé par neuf.
• Remboursement sur 25 ans au plus, avec un différé d'au moins deux ans selon les revenus. Le logement doit devenir la résidence principale.

Renégocier ou faire racheter son crédit

Quand les taux baissent nettement par rapport à celui de son crédit, deux options existent : renégocier avec sa banque, ou faire racheter le crédit par une autre. L'opération a un coût : indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, nouveaux frais de garantie et de dossier. Elle est surtout intéressante en début de crédit, quand les intérêts pèsent le plus dans les mensualités.

Crédit immobilier : les points à retenir

1. Comparer les offres au TAEG, pas au taux nominal : il inclut assurance et frais.
2. Respecter 35 % et 25 ans, les plafonds du HCSF, sauf dérogation accordée par la banque.
3. Prévoir l'apport pour les frais d'achat, souvent 7 à 8 % du prix dans l'ancien.
4. Mettre l'assurance en concurrence, à la signature puis à tout moment.
5. Vérifier son droit au PTZ si l'on est primo-accédant.

Pour un achat destiné à la location, le guide de l'investissement locatif détaille rendement et fiscalité, et celui des SCPI une façon d'investir dans l'immobilier sans crédit.

Ce guide est pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Les chiffres sont ceux de la Banque de France pour septembre 2026.

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