Par Benjamin Roure L'Hermitte
L'impôt sur la fortune immobilière, l'IFI, a remplacé l'ISF en 2018 et ne vise que l'immobilier. En 2026, il concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, avec un barème de 0,50 % à 1,50 %. L'« impôt sur la fortune improductive », voté par l'Assemblée nationale en octobre 2025, n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 : l'IFI s'applique avec ses règles habituelles. Ce guide détaille le seuil, le barème, le calcul avec des exemples, ce qui est taxable, les moyens de le réduire et la déclaration.
- Seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, après abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Barème de 0,50 % à 1,50 %, applicable dès 800 000 € une fois le seuil franchi, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million.
- Pas d'impôt sur la fortune improductive en 2026 : voté en première lecture le 31 octobre 2025, il ne figure pas dans la loi de finances du 19 février 2026.
- Dons : 75 % des sommes données à certains organismes viennent en réduction de l'IFI, jusqu'à 50 000 €.
L'ISF, supprimé fin 2017, taxait l'ensemble du patrimoine. L'IFI ne retient que les biens et droits immobiliers, détenus en direct ou à travers des sociétés et des placements immobiliers. Les placements financiers, les comptes et l'assurance vie investie hors immobilier n'y entrent pas.
Les règles citées sont celles de la brochure officielle de l'impôt 2026 publiée par impots.gouv.fr. Pour un patrimoine important ou complexe, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut affiner l'évaluation.
En brefEn 2026, l'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le barème va de 0,50 % au-delà de 800 000 € à 1,50 % au-delà de 10 millions, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, les dettes immobilières se déduisent. Les dons réduisent l'IFI de 75 %, jusqu'à 50 000 €. L'impôt sur la fortune improductive n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026.
Qu'est-ce que l'IFI ?
L'IFI est un impôt annuel sur le patrimoine immobilier net du foyer fiscal, évalué au 1er janvier. Il vise les résidents de France sur leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger, et les non-résidents sur leurs seuls biens immobiliers situés en France. Le patrimoine net est la valeur des biens imposables moins les dettes déductibles qui s'y rapportent.
Le seuil et le barème de l'IFI 2026
| Fraction du patrimoine immobilier net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le barème ne s'applique que si le patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d'euros ; il se calcule alors dès 800 000 €. Pour un patrimoine compris entre 1,3 et 1,4 million, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine adoucit l'entrée dans l'impôt.
Calculer son IFI : exemples
| Patrimoine immobilier net taxable | Calcul | IFI 2026 |
|---|---|---|
| 1 350 000 € | 2 500 + 350 − décote de 625 | 2 225 € |
| 2 000 000 € | 2 500 + 4 900 | 7 400 € |
| 3 000 000 € | 2 500 + 8 890 + 4 300 | 15 690 € |
L'abattement sur la résidence principale change souvent tout. Un foyer qui possède une résidence principale de 1 000 000 € et un appartement loué de 600 000 €, sans dette, déclare 700 000 € pour la résidence principale après abattement de 30 %, plus 600 000 €, soit 1 300 000 € : il n'est pas imposable, puisque le seuil doit être dépassé.
Ce qui entre dans le patrimoine taxable
- Imposables : résidence principale (après abattement de 30 %), résidences secondaires, logements loués, terrains, immeubles en construction, et la part immobilière des parts de sociétés, de SCPI ou d'unités de compte immobilières d'une assurance vie.
- Exonérés ou partiellement exonérés : biens affectés à l'activité professionnelle du redevable sous conditions, bois et forêts à hauteur de 75 %, biens ruraux loués par bail à long terme en partie.
- Dettes déductibles : emprunts contractés pour acheter, construire ou rénover un bien imposable, impôts afférents comme la taxe foncière, dans les conditions prévues par la loi.
Les biens se déclarent pour leur valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix auquel ils se vendraient sur le marché. Une sous-évaluation peut être redressée par l'administration.
Réduire son IFI
- Les dons : 75 % des sommes versées à certains organismes d'intérêt général, fondations ou établissements de recherche viennent en réduction, dans la limite de 50 000 € par an. Un don de 2 000 € réduit l'IFI de 1 500 €.
- Le plafonnement : l'IFI est réduit si son total avec l'impôt sur le revenu et les autres impôts dus dépasse 75 % des revenus de l'année précédente.
- L'endettement : un emprunt pour un bien imposable diminue le patrimoine net, dans les limites fixées par la loi.
- La transmission : une donation de son vivant sort le bien du patrimoine du donateur ; voir le guide des donations aux petits-enfants et entre époux.
Impôt sur la fortune improductive et « nouvel ISF » : ce qui a été voté puis abandonné
Lors de l'examen du budget 2026, l'Assemblée nationale a voté le 31 octobre 2025, en première lecture, la transformation de l'IFI en un impôt sur la fortune improductive, qui devait viser aussi des actifs comme l'or, les crypto-actifs, les liquidités ou certains fonds en euros. Ce dispositif n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 : la brochure officielle de l'impôt 2026 décrit l'IFI avec ses règles et son barème habituels. Un « nouvel ISF » reste un sujet de débat, pas une règle en vigueur.
Déclarer l'IFI
L'IFI se déclare au printemps en même temps que l'impôt sur le revenu, sur l'annexe 2042-IFI, en ligne pour la plupart des foyers. Le patrimoine retenu est celui du 1er janvier de l'année. L'impôt est ensuite payé avec le solde de l'impôt sur le revenu, sur le même avis. Les non-résidents déclarent leurs seuls biens immobiliers situés en France.
Questions fréquentes
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026, après abattement de 30 % sur la résidence principale et déduction des dettes.
Quel est le barème de l'IFI 2026 ?
0 % jusqu'à 800 000 €, 0,50 % jusqu'à 1,3 million, 0,70 % jusqu'à 2,57 millions, 1 % jusqu'à 5 millions, 1,25 % jusqu'à 10 millions et 1,50 % au-delà, une fois le seuil de 1,3 million dépassé.
L'impôt sur la fortune improductive est-il en vigueur ?
Non. Voté en première lecture par l'Assemblée nationale le 31 octobre 2025, il n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 : c'est l'IFI qui s'applique.
L'assurance vie est-elle concernée par l'impôt sur la fortune improductive ?
Non, puisque cet impôt n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026. Le texte voté en première lecture visait notamment les fonds en euros. Avec l'IFI, une assurance vie n'est taxable que pour la part investie en unités de compte immobilières.
La résidence principale est-elle soumise à l'IFI ?
Oui, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier. Une résidence de 1 000 000 € compte pour 700 000 €.
Comment réduire son IFI avec des dons ?
75 % des dons à certains organismes d'intérêt général viennent en réduction de l'IFI, dans la limite de 50 000 € par an : un don de 2 000 € réduit l'impôt de 1 500 €.
Quand déclarer l'IFI ?
Au printemps, avec la déclaration de revenus, sur l'annexe 2042-IFI ; l'impôt est payé avec le solde de l'impôt sur le revenu.